物业小区的管理方案

时间：2024-11-14 23:44:31 林强方案我要投稿

物业小区的管理方案（通用20篇）

　　为了保障事情或工作顺利、圆满进行，通常需要提前准备好一份方案，一份好的方案一定会注重受众的参与性及互动性。那么我们该怎么去写方案呢？下面是小编帮大家整理的物业小区的管理方案，欢迎阅读与收藏。

物业小区的管理方案（通用20篇）

　　物业小区的管理方案 1

　　一、管理目标

　　1.确保小区安全，实现封闭式管理，护卫班24小时值班，保障业主和住户的生命财产安全。

　　2.维护小区环境整洁，实行专职保洁员责任制，确保小区内全天候干净、卫生。

　　3.优化小区车辆管理，采用智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，外来车辆未经许可不得进入。

　　4.加强水电维修服务，实行24小时值班制度，确保公共机电设备运作正常，设备完好率100%。

　　5.提升绿化水平，按时修剪、维护花草树木，绿化完好率99%以上。

　　二、具体措施

　　1.安全管理

　　加强小区入口管理，严格访客登记制度。

　　增设监控设备，实现小区全方位监控。

　　定期组织安全演练，提高业主和住户的安全意识。

　　2.环境管理

　　制定详细的保洁计划，明确保洁标准和频次。

　　加强对保洁人员的培训，提高保洁质量。

　　定期开展环境整治活动，清理小区内的杂物和垃圾。

　　3.车辆管理

　　完善车辆进出登记制度，确保车辆有序进出。

　　增设停车位，缓解停车难问题。

　　加强对违停车辆的监管，确保小区道路畅通。

　　4.维修服务

　　建立维修服务台账，记录维修情况和业主反馈。

　　定期对公共机电设备进行检查和维护，确保设备正常运行。

　　提供24小时维修服务热线，及时解决业主的维修需求。

　　5.绿化养护

　　制定绿化养护计划，明确养护标准和频次。

　　加强对绿化养护人员的.培训，提高养护水平。

　　定期开展绿化修剪和补植工作，确保小区绿化美观。

　　三、监督机制

　　1.设立业主委员会，定期召开会议，听取业主意见和建议。

　　2.建立投诉处理机制，及时受理和解决业主的投诉。

　　3.定期对物业管理服务进行满意度调查，根据调查结果进行改进。

　　物业小区的管理方案 2

　　一、服务宗旨

　　以业主为中心，提供优质服务，营造和谐、安全、舒适的生活环境。

　　二、管理内容

　　1.房屋管理

　　负责房屋的日常维修和保养，确保房屋结构安全、外观整洁。

　　定期对房屋进行安全检查，及时发现和处理安全隐患。

　　提供房屋出租、出售等咨询服务，协助业主办理相关手续。

　　2.设施设备管理

　　负责小区内公共设施设备的日常管理和维护，确保设备正常运行。

　　定期对设施设备进行检修和保养，延长设备使用寿命。

　　提供设施设备维修服务，及时解决业主的维修需求。

　　3.环境卫生管理

　　负责小区内的.环境卫生清洁工作，确保小区内无垃圾、无杂物。

　　定期对小区进行消杀工作，预防疾病传播。

　　提供垃圾分类指导和监督服务，促进垃圾分类工作顺利开展。

　　4.秩序维护管理

　　负责小区内的治安巡逻和秩序维护工作，确保小区内无治安案件发生。

　　加强对进出小区的车辆和人员的管理，确保小区安全。

　　提供紧急救援服务，及时处理突发事件。

　　5.绿化养护管理

　　负责小区内的绿化养护工作，确保绿化植物健康生长。

　　定期对绿化植物进行修剪和整形，提高绿化美观度。

　　提供绿化咨询服务，协助业主进行家庭绿化养护。

　　三、服务质量保障

　　1.建立完善的服务质量管理体系，明确服务标准和流程。

　　2.定期对服务人员进行培训和考核，提高服务水平。

　　3.设立服务监督电话和投诉信箱，及时受理和解决业主的投诉和建议。

　　4.定期对服务质量进行自查和评估，根据评估结果进行改进和提升。

　　物业小区的管理方案 3

　　一、管理目标

　　1.确保小区安全：实施封闭式管理，24小时护卫值班，保障业主和住户生命财产安全。

　　2.维护小区环境：实行专职保洁员责任制，确保小区全天候干净、卫生、整洁。

　　3.规范车辆管理：采用智能化IC卡管理车辆进出，无卡无证车辆禁止驶入小区。

　　4.高效维修服务：水电维修班实行24小时值班制度，公共机电设备运作正常，设备完好率100%。

　　二、具体管理措施

　　1.安全管理

　　加强小区巡逻，确保无死角监控。

　　定期对小区内的消防设施进行检查和维护，确保消防设施完好率100%。

　　配合当地公安机关进行安全监控和巡视，但不含人身、财产保险保管责任。

　　2.环境管理

　　绿化按时修剪、维护，保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。

　　加强对小区内公共区域的清洁和维护，确保清洁、保洁率≥99%。

　　定期组织社区文化活动，营造小区浓厚的`文化氛围。

　　3.车辆管理

　　严格车辆进出管理，外来车辆未经许可不得进入小区。

　　为业主提供固定车位服务，确保车辆有序停放。

　　定期对停车场进行检查和维护，确保停车场完好率100%。

　　4.维修服务

　　设立24小时维修服务热线，随时响应业主需求。

　　对房屋共用部位和共用设施设备进行定期检查和维修，确保房屋完好率100%。

　　维修工程质量合格率100%，确保业主满意。

　　三、服务质量监督

　　1.定期对物业管理服务质量进行检查和评估，确保服务质量达到标准。

　　2.设立业主投诉渠道，及时收集和处理业主的投诉和建议，确保用户有效投诉率≤2%，有效投诉处理率100%。

　　3.定期对物业管理员工进行培训和考核，提高员工的专业素质和服务意识。

　　物业小区的管理方案 4

　　一、管理原则

　　1.以业主需求为导向，提供优质服务。

　　2.依法管理，规范运作，确保小区和谐稳定。

　　3.节约资源，保护环境，实现可持续发展。

　　二、管理措施

　　1.安全管理

　　实施24小时安保巡逻，确保小区安全。

　　加强小区门禁管理，防止外来人员随意进出。

　　定期对小区内的安全隐患进行排查和整改。

　　2.环境管理

　　实行垃圾分类管理，提高垃圾回收利用率。

　　加强对小区内绿化设施的维护和管理，确保绿化完好率。

　　定期组织业主参与环保活动，提高环保意识。

　　3.设施设备管理

　　对小区内的`公共设施设备进行定期检查和维修，确保设备完好率。

　　加强对小区内水电、燃气等基础设施的管理和维护，确保正常运行。

　　定期对小区内的电梯、消防等设施进行安全检查和维护。

　　4.社区文化建设

　　组织丰富多彩的社区文化活动，增进邻里之间的友谊和团结。

　　设立社区公告栏和宣传栏，及时发布小区信息和通知。

　　加强对业主的法制教育和道德教育，提高居民素质。

　　三、服务质量提升

　　1.定期对物业管理服务质量进行满意度调查，了解业主需求和意见。

　　2.根据调查结果，及时改进服务措施和提高服务质量。

　　3.加强对物业管理员工的培训和考核，提高员工的专业素质和服务水平。

　　物业小区的管理方案 5

　　一、管理目标

　　本物业小区管理方案旨在提供安全、舒适、和谐的居住环境，提升居民生活质量，维护小区公共设施的完好与正常运行，促进社区文化的建设与发展。

　　二、组织架构与职责

　　1.物业管理处：作为小区管理的核心机构，负责日常事务的管理与协调，包括安全、保洁、维修、绿化、财务等工作。

　　2.业主委员会：由小区业主选举产生，代表业主利益，监督物业管理处的工作，参与重大事项的决策。

　　3.专业团队：包括安保团队、保洁团队、维修团队和绿化团队，分别负责小区的安全保卫、环境卫生、设施维修和绿化养护。

　　三、管理内容

　　1.安全管理：

　　安装并维护小区监控系统，确保24小时无死角监控。

　　设立门禁系统，严格控制外来人员进出。

　　定期进行安全巡查，及时发现并处理安全隐患。

　　组织安全演练，提高居民的安全意识和应急处理能力。

　　2.环境管理：

　　制定并执行严格的保洁标准，确保小区环境整洁。

　　垃圾分类管理，设置分类垃圾桶，引导居民正确分类投放垃圾。

　　绿化养护，定期修剪树木、草坪，保持小区绿化景观的美观。

　　3.设施管理：

　　定期检查并维修小区公共设施，如电梯、路灯、健身器材等。

　　设立维修基金，用于公共设施的更新和改造。

　　公布维修服务电话，确保居民在设施出现故障时能够及时联系维修。

　　4.财务管理：

　　公开透明地管理小区物业费用，定期公布费用收支情况。

　　设立专项维修基金账户，确保资金的专款专用。

　　定期进行财务审计，确保资金的安全和合理使用。

　　5.社区文化建设：

　　组织丰富多彩的社区活动，如节日庆典、文艺演出、体育比赛等，增进邻里关系。

　　设立社区公告栏，发布小区信息，促进居民之间的.信息交流。

　　鼓励居民参与社区志愿服务，共同营造和谐社区氛围。

　　四、改进措施

　　1.建立居民反馈机制：设立居民意见箱，定期收集居民意见和建议，及时解决居民反映的问题。

　　2.引入智能化管理：利用物联网、大数据等技术手段，提升小区管理的智能化水平，提高管理效率。

　　3.加强员工培训：定期对物业管理人员进行专业技能和职业道德培训，提升服务质量。

　　物业小区的管理方案 6

　　一、管理愿景

　　本物业小区管理方案旨在构建一个绿色、智慧、和谐的居住环境，通过高效、专业的`管理服务，提升居民的幸福感和满意度。

　　二、组织架构与团队建设

　　1.物业管理中心：负责小区的整体运营和管理，包括安全、环境、设施、财务和社区文化等方面。

　　2.专业服务团队：组建由安保、保洁、维修、绿化等专业人员组成的团队，提供高质量的服务。

　　3.居民自治组织：鼓励居民成立业主委员会、志愿者协会等自治组织，参与小区管理和决策。

　　三、管理策略

　　1.绿色管理：

　　推广垃圾分类，设置分类垃圾桶和回收站，提高资源利用率。

　　加强绿化养护，种植环保植物，减少噪音和空气污染。

　　鼓励居民节约用水用电，减少能源消耗。

　　2.智慧管理：

　　引入智能门禁系统，实现人脸识别和车辆自动识别，提高安全性和便利性。

　　建立小区管理信息平台，实现信息的实时共享和查询。

　　利用大数据分析，优化小区资源配置，提高管理效率。

　　3.和谐管理：

　　加强居民沟通，定期召开居民大会和业主委员会会议，听取居民意见和建议。

　　组织社区文化活动，增进邻里友谊，营造和谐氛围。

　　设立居民调解机制，及时化解邻里纠纷，维护小区稳定。

　　四、服务提升计划

　　1.优化服务流程：简化服务流程，提高服务效率，确保居民在需要时能够及时获得服务。

　　2.加强员工培训：定期对员工进行专业技能和职业道德培训，提升服务质量和服务态度。

　　3.引入第三方评估：邀请第三方机构对小区管理服务质量进行评估，及时发现问题并进行改进。

　　物业小区的管理方案 7

　　一、管理目标

　　1.确保小区安全，实行封闭式管理，护卫班24小时值班，保障业主和住户的生命财产安全。

　　2.维护小区环境整洁，清洁实行专职保洁员责任制，全天候保持小区内干净、卫生。

　　3.规范小区车辆管理，实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，确保小区内交通秩序井然。

　　4.提供高效维修服务，水电维修班24小时值班，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常。

　　5.营造小区文化氛围，每年组织不少于12次的社区文化活动，增进邻里关系。

　　二、具体措施

　　1.安全管理：

　　加强小区入口管理，对外来人员进行登记和询问。

　　定期组织护卫人员进行安全培训和演练，提高应急处理能力。

　　安装监控设备，对小区内重要区域进行24小时监控。

　　2.环境管理：

　　制定清洁工作计划，明确保洁员的职责和任务。

　　定期对小区内的公共设施进行清洁和维护，如道路、绿化带、健身器材等。

　　加强对业主的宣传教育，引导业主共同维护小区环境。

　　3.车辆管理：

　　完善车辆进出管理制度，对车辆进行登记和验证。

　　规划合理的`停车位，确保车辆有序停放。

　　加强对违规停车行为的管理和处罚。

　　4.维修服务：

　　建立维修服务流程，确保业主报修问题得到及时解决。

　　定期对公共机电设备进行检查和维护，预防故障发生。

　　提供有偿维修服务，满足业主的个性化需求。

　　5.文化建设：

　　制定年度社区文化活动计划，明确活动主题和内容。

　　组织业主参与活动，增进邻里之间的了解和友谊。

　　加强对小区文化的宣传和推广，提升小区的整体形象。

　　三、监督与评估

　　1.定期对小区管理工作进行检查和评估，发现问题及时整改。

　　2.建立业主反馈机制，收集业主的意见和建议，不断改进服务质量。

　　3.对表现优秀的员工进行表彰和奖励，激励员工积极工作。

　　物业小区的管理方案 8

　　一、服务理念

　　以“服务至上、业主为先”为宗旨，为业主提供高效、便捷、贴心的物业服务。

　　二、管理团队

　　1.组建专业的管理团队，负责小区的日常管理和服务工作。

　　2.定期对团队成员进行培训和考核，提高团队的整体素质和服务水平。

　　三、服务内容

　　1.客户服务：

　　提供24小时客户服务热线，随时解答业主的疑问和需求。

　　定期走访业主，了解业主的需求和意见，及时改进服务质量。

　　2.安全管理：

　　加强小区的安全防范措施，如安装门禁系统、监控系统等。

　　组织护卫人员进行巡逻和检查，确保小区内的安全。

　　3.环境管理：

　　定期对小区内的`绿化进行修剪和维护，保持绿化景观的美观。

　　加强小区内的环境卫生管理，确保公共区域的整洁和卫生。

　　4.维修服务：

　　提供公共设施的维修和保养服务，确保设施的正常运行。

　　提供有偿的家居维修服务，如水电维修、家电维修等。

　　5.增值服务：

　　提供家政服务、快递代收代发等增值服务，满足业主的多样化需求。

　　组织社区文化活动，增进邻里之间的交流和友谊。

　　四、服务质量保障

　　1.建立服务质量监督机制，定期对服务质量进行检查和评估。

　　2.设立投诉处理机制，及时处理业主的投诉和建议，确保业主的权益得到保障。

　　3.定期对服务人员进行培训和考核，提高服务人员的专业技能和服务水平。

　　物业小区的管理方案 9

　　一、保安方面

　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

　　3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的.监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。

　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

　　二、保洁方面

　　1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

　　三、工程方面

　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。

　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。

　　3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。

　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。

　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

　　五、其他方面

　　1、完成劳动协议签订工作。

　　2、完成电子巡更安装调试。

　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

　　物业小区的管理方案 10

　　为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：

　　对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的.标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

　　三、组织领导

　　为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

　　组长：

　　副组长：

　　成员单位：

　　领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。

　　一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；

　　二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；

　　三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

　　（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）

　　领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。

　　各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。

　　市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。

　　要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。

　　市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　物业小区的管理方案 11

　　近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。

　　一、目前xx镇小区概况

　　在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的'物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个；而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

　　二、全镇推行物业管理的必要性

　　（一）商业住宅小区

　　xx已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。

　　（二）农村拆迁小区

　　各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。

　　1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。

　　2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域（如楼道）垃圾成灾。

　　物业小区的管理方案 12

　　近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。

　　一、目前××镇小区概况

　　在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

　　二、全镇推行物业管理的必要性

　　(一)商业住宅小区

　　××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的'差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。

　　(二)农村拆迁小区

　　2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。

　　3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至还出现为了争点方寸之地令邻里之间产生矛盾。村里没有办法，只能让铲车铲掉重新种上绿化，但紧跟着村民又会种菜，于是，在村委和村民之间就会进行一场你栽我铲，你铲我栽的持久拉锯战。这种治标不治本的方法，造成了资源的严重浪费。

　　4、维护问题:俗话说:“三分建、七分管”，房屋时一年新、二年旧、三年乱、四年破。由于缺乏定期的、专业的房屋维护，很多拆迁小区的房屋状况都出现了一定的问题，影响了房屋的使用年限。所有这些凸显出来的问题，都在提醒我们，在全镇实施统一规范的物业管理是非常迫切的，它对全镇经济建设、精神文明、文化素质的提升起着重要的作用。

　　三、政府推行物业管理的办法

　　1、为全镇的小区合理规划物管区域

　　物管是区域化管理，首先明确各区域边界，物管区域划定与规划相匹配，考虑物业共用设备设施、建筑规模、社区建设，以方便人们生活、生产，合理利用区域资源。以便于管理为原则，形成一定规模面积与一点能够数量的常住人口，有独立或相对分界线的居住小区。

　　2、为老居住区域完善物业管理基础设施，协调部门关系。政府在镇区老居住区加大投入，改善小区的基础设施和生活环境，改变一般散沙的现象，完善至物管的基本状态，并要与国土、房管、建设、卫生、公安、规划等部门协调好，做到全体配合，各自做好本职工作，不越位、错位和缺位，共同推进老小区的物业管理。

　　3、加强宣传，增强居民物业管理意识物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接收的过程，政府应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法律、法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理法的认知度，逐步使其树立依法管理的意识。通过周边物业管理示范小区，使居民清楚认识到小区引入物管的优点，使之逐步树立有偿服务的意识，通过讲座、讨论、问答等多种交流方式，生动形象地普及物管常识，提高居民群众对物管的认识程度，使其逐步树立自治管理意识。

　　4、制定小区物业管理实施细则虽然物业管理有了《物业管理条例》，但条例主要针对新建商住小区，对拆迁安置小区管理关注不多。我们应该在《物业管理条例》这一大框架下，根据本地区特点，以《物业管理条例》为指导，制定适应于本地区的、可操作性强的物业管理办法与细则，从而以法律手段推进××的小区物业管理。

　　5、成立物业管理科，全程跟进小区物业管理××是个经济发达的工业重镇，新兴的生态名镇。城镇建设标准按照城市的格局在规划和建设。各式小区在快速建设成长中，随着居民收入水平与消费水平的提高，对工作于居住环境的要求也随之提高。一支专业的物业管理队伍，为××镇创造一个优美、舒适、安全、方便的人居环境。同时也体现出××政府为民造福，加强城镇管理的一个重要举措。

　　四、物业管理基本形式

　　1、简易物业管理

　　在各项设施、规模等还不完善的情况下，社区或村委可采用简易物业服务。由小区内失业人员、低保和离退休人员组建服务队，提供公共秩序、安全防范、环境卫生保洁为主的服务，在镇物业管理科的督导下，具体由各村委、社区负责。

　　2、专业物业管理条件好，设备齐全的小区，可通过业主大会，选聘专门的物业管理公司进驻小区进行管理。具体筹备由村委社区负责，镇物业管理科做好统筹和协调工作。

　　3、业委物业管理在条件成熟的区域，业主自己选出一个比较精良的管理委员会，全权负责整个小区的物业管理，民主的制定各项规章制度。所有业主都要自觉爱护房屋及公共设施;维护安全与环境卫生。如有业主违约，将会按照既定的规章制度按约处理。如此民主自治的物业管理，形成成本低，效率高的双赢局面。

　　综上所述，我镇的小区物业管理应当是“三位一体”的管理模式，即业主、物业公司、村(社区)在平等合作的基础上，追求效用和业主利益最大化的物业管理。这是政府加强公共社会管理、关注民生的具体体现。抓好典型，以点推面，条块结合，以块为主，巩固成果，统一管理，从而形成齐抓共管、共管共建的局面，最终实现平安和谐社区这一目标。

　　物业小区的管理方案 13

　　一、指导思想

　　以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

　　二、职责任务

　　(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

　　按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作。

　　1.街道物业管理办公室职责

　　(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

　　(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

　　(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

　　(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

　　(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

　　(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

　　2.街道各科室职责

　　(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

　　(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

　　(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

　　(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

　　(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

　　(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

　　(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

　　3.社区居委会职责

　　(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

　　(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

　　(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

　　(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　4.物业管理服务中心职责

　　(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

　　(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

　　(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

　　(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

　　(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

　　(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

　　(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

　　(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

　　(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

　　5.物业管理应急维修站职责

　　(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

　　(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

　　(3)负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

　　(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

　　(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

　　(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

　　6.物业管理矛盾投诉调解站职责

　　(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的.投诉。

　　(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

　　(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

　　(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

　　1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

　　2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

　　3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

　　4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

　　(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

　　一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。

　　二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。

　　三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

　　三、组织领导

　　街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

　　领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由xxx兼任，xxx任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：xxxx

　　四、机构设置

　　为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

　　1.街道物业管理矛盾投诉调解站

　　2.街道物业管理应急维修服务站

　　3.街道物业管理服务中心

　　4.社区物业管理监督小组

　　各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。

　　一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;

　　二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　五、实施步骤

　　1.制定方案阶段(6月12日前)

　　(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

　　(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

　　(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

　　2.宣传发动阶段(6月20日前)

　　(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

　　(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

　　3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

　　“两站——中心——小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

　　六、工作要求

　　1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

　　2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

　　3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

　　4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

　　物业小区的管理方案 14

　　为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：

　　一、管理服务指导思想与目标

　　本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境；以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

　　二、物业管理服务基本要求

　　1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

　　8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。

　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。

　　三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

　　《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积xx平方米（其中住宅xx平方米；商业用房xx平方米）。

　　四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

　　1、房屋建筑管理维修

　　（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）

　　（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的.住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

　　（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。

　　2、共用设施设备维修养护

　　（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　　（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　　（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。

　　（5）、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　　（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

　　（10）、制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

　　3、维护小区公共安全秩序

　　（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

　　（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　　物业小区的管理方案 15

　　为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保20xx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

　　二、管理模式

　　根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

　　（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。

　　（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

　　（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。

　　（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。

　　三、重点任务

　　（一）调研摸底阶段（20xx年x月xx日一x月xx日）。

　　区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

　　（二）推进落实阶段（20xx年xx月xx日一xx月xx日）

　　1、x月xx日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的.试点小区。

　　2、x月xx日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

　　3、xx月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

　　（三）巩固提升阶段（20xx年xx月x日一xx月xx日）

　　区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

　　四、组织领导

　　（一）成立领导小组。

　　为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

　　（二）成员单位分工

　　区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。

　　区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。

　　区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。

　　区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。

　　市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。

　　区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

　　区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

　　市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

　　区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。

　　相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

　　五、工作要求

　　无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：xxxx，联系电话：xxxx）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。

　　物业小区的管理方案 16

　　为加强住宅小区物业管理，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业服务市场，维护社会和谐稳定。根据《物权法》《物业管理条例》《xx省物业管理条例》及住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（xx号）文件相关规定，结合我区实际，特制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想

　　以党的十九大精神为指导，进一步提升治理和服务水平，推进城市社区治理体系和治理能力现代化建设。坚持以人民为中心，以服务群众、做好群众工作为目的，整合服务力量，提升服务水平，强化服务保障，全面凝聚社区治理合力，进一步理顺我区封闭式物业小区物业管理职责和权责关系，按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡（镇）组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则，改善市民居住环境，构建平安和谐社区。

　　（二）工作目标

　　通过全面加强党的领导，完善社区物业党建联建，充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用及“桥梁”“纽带”作用，搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台，形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式，构建社区物业服务新体系、新机制、新格局，组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自治和社会治理等方面的重大问题，不断提高全区社区物业工作水平，让人民群众生活更有获得感、幸福感。

　　（三）组织机构

　　1.成立物业行业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系，建立三级物业服务管理联席会议制度，负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度，充分发挥好乡（镇）政府及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业服务管理问题，真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，提升城区住宅小区物业服务管理水平，最终全面达到星级服务标准。成立以区委副书记为组长，区政府常务副区长和分管副区长为副组长，相关职能单位负责人为成员的物业行业管理联席会议领导小组，指导全区物业行业管理工作。

　　2.成立xx区物业行业协会。通过成立行业性组织，切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性竞争，进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接，及时获得行业最新动态信息，在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势，更好地提升我区物业企业品牌。

　　3.加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区成立业主委员会，把热心公益、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机制，注重吸纳不少于50%的党员进入，业主委员会主任一般由党员担任，并在社区党组织领导下建立党支部、党小组，打通社区党建末梢，探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式，切实推动破解小区治理难题，激发基层治理活力。

　　二、健全机制

　　（一）纠纷调解机制。在物业行业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民间调解高手参与，着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾，引导群众依法、合理表达利益诉求，推动矛盾在基层得到及时有效解决。

　　（二）考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化，建立考核清单，每年由区物业行业协会依据清单对物业项目开展考核工作。采取星级评定制考核：70-79分为一星级物业项目；80-89分为二星级物业项目；90分以上为三星级物业项目；对得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的纳入黑名单，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。同时，对物业项目及个人进行适当表彰和奖励。

　　（三）信用管理机制。建立诚信档案，对失信物业服务企业在五年内禁止参与我区辖区内物业项目竞标；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍欠缴物业费的业主，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　三、完善物业服务管理制度

　　（一）完善物业服务企业的准入制度

　　1.实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅物业的`建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。

　　2.实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后，如更换物业服务企业的，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。小区前期物业服务企业申请参与投标的，应事先征求社区居委会、派出所、区市场监管局、区房管局的意见。

　　3.加强物业服务企业管理。区物业行业协会每年度对物业服务企业服务进行考核，由小区所在地乡（镇）政府、社区居委会、派出所、业主委员会签署意见。对处于整改期内、评价差、被列入不诚信名单的物业服务企业，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。

　　（二）明确物业管理服务范围。

　　在住宅小区房屋竣工验收时，规划内的物业管理用房、社区用房、停车场（泊位）、公共设施设备（含地下水管网、电网、雨污水管网等）验收应当由区房管局、属地乡（镇）政府、社区、前期物业服务企业确认盖章，避免因权属不清导致管理混乱。

　　（三）建立诚信档案，加大对物业服务企业的扶持力度。

　　1.建立诚信档案，对失信物业服务企业五年内禁止参与物业项目竞标。

　　2.对星级物业项目实施奖励支持政策：

　　（1）星级物业项目遇到业主拖欠物业费的，业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴物业欠费；

　　（2）区司法局监督指导小区成立人民调解组织，为处理物业管理纠纷提供法律帮助；

　　（3）星级物业项目采取司法程序追讨物业费的，可向物业管理联席会议领导小组申请法律援助“绿色通道”。

　　物业小区的管理方案 17

　　一、管理目标

　　1.业主委员会成立后12个月至18个月，达到市级安全文明（优秀住宅）小区标准。

　　2.业主委员会成立后24个月至30个月，达到省级优秀住宅小区标准。

　　3.业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准。

　　二、管理措施

　　1.安保管理：小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生命财产安全。

　　2.清洁管理：小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁。

　　3.车辆管理：小区车辆实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区。

　　4.设施管理：水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%。

　　5.绿化管理：绿化按时修剪、维护，保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。

　　三、特色服务

　　1.营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人。

　　2.实施不少于10项的特约服务，把物业的'服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

　　四、分项指标

　　1.房屋完好率：100%

　　2.房屋零修、急修及时率：99%

　　3.维修工程质量合格率：100%

　　4.管理费收缴率：≥98%

　　5.清洁、保洁率：≥99%

　　6.道路完好率及使用率：100%

　　7.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　8.排水管、明暗沟完好率：100%

　　9.路灯完好率：100%

　　10.汽车场完好率：100%

　　11.公共文体设施、建筑小品完好率：100%

　　12.小区内重大刑事案件发生率：0

　　13.小区内治安案件发生率：≤1/年

　　14.消防设施、设备完好率：100%

　　15.火警发生率：≤1%

　　16.火灾发生率：0%

　　17.违章发生率：2%

　　18.违章处理率：100%

　　19.用户有效投诉率：≤2%

　　20.有效投诉处理率：100%

　　21.管理层员工专业培训合格率：100%

　　22.特种作业员工持证上岗率：100%

　　23.维修服务回访率：≥30%

　　24.业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98%

　　物业小区的管理方案 18

　　一、管理范围与对象

　　1.地域范围：小区物业地域范围开阔，封闭性较强。

　　2.人员层次：小区业主层次较高，对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有较强的物业消费承受能力。

　　3.物业用途：小区物业用途复杂，包括居住、办公、会所等多种需求。

　　二、管理体系与职责

　　1.保洁管理：

　　实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。河道及市政道路的保洁工作属于公共及社会性质的工作，对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本。

　　对业主庭院环境的保洁主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶等。

　　2.服务管理：

　　突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。管家式服务是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　三、日常管理内容

　　1.对河道的清理与水质的保护，如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果。

　　2.对市政道路的保洁。

　　3.24小时水电维修。

　　4.对业主生活垃圾的定时清运。

　　5.对水、电、燃气等设备日常的.保养与维护。

　　6.小区内绿化的种植与养护。

　　7.业主能源费用的代收代缴。

　　8.定期花木杀虫及灭鼠。

　　9.暂住证等社区性证明的办理。

　　10.业主院落档案的管理。

　　物业小区的管理方案 19

　　该方案为通用方案，适用于多种类型的小区。具体管理方案如下：

　　1.管理目标：

　　业主委员会成立后12个月至18个月，达到市级安全文明（优秀住宅）小区标准。

　　业主委员会成立后24个月至30个月，达到省级优秀住宅小区标准。

　　业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准。

　　小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生命财产安全。

　　小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁。

　　水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%。

　　绿化按时修剪、维护，保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。

　　2.分项指标：

　　房屋完好率：100%。

　　房屋零修、急修及时率：99%。

　　维修工程质量合格率：100%。

　　管理费收缴率：≥98%。

　　清洁、保洁率：≥99%。

　　道路完好率及使用率：100%。

　　化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%。

　　排水管、明暗沟完好率：100%。

　　路灯完好率：100%。

　　汽车场完好率：100%。

　　公共文体设施、建筑小品完好率：100%。

　　小区内重大刑事案件发生率：0。

　　小区内治安案件发生率：≤1/年。

　　消防设施、设备完好率：100%。

　　火警发生率：≤1%。

　　火灾发生率：0%。

　　违章发生率：2%。

　　违章处理率：100%。

　　用户有效投诉率：≤2%。

　　有效投诉处理率：100%。

　　管理层员工专业培训合格率：100%。

　　特种作业员工持证上岗率：100%。

　　维修服务回访率：≥30%。

　　业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98%。

　　3.服务特色：

　　物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价。除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　4.服务形式：

　　首按责任制+三分钟服务承诺：每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。若有特殊情况无法在三分钟赶到客户指定的`地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的前提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

　　三米微笑服务+站立式服务：管理处人员见到客户必须微笑示意，在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰问好。站立式服务包括各固定岗根据接待客户的不同，在不同时期进行站立服务，以及接待员或办公室人员在接待客户时，客户进门和离开时都必须站立微笑致意，并目送客户出门为止。

　　5.其他服务：

　　护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。

　　客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无专人值班的情况下可以找到相关的人员。

　　举办丰富的社区文化活动，让大部分客户能自觉加入到社区文化活动中来，在小区中形成一种独特的文化氛围。

　　实行完全封闭式管理，送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，由物业人员完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。